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2020年房地产的10大预测
发布时间: 2020-01-04 来源:互联网 点击次数:

2019年12月31日,易居企业集团首席执行官丁祖昱在“奔向未来——2019丁祖昱评楼市年度发布会”上对2019年房地产市场进行回顾以及对即将到来的2020年市场作出河南硝基预判。

2019年土地成交面积先起后落,商品房成交面积也是经历了春夏秋冬趋势向下,而二手房也是先起后落……三大关键数据都显示,2020年之后行业下行压力较大。

单价上来说,TOP10强的单价都没有突破7万元/平方米,而过去一两年,上海土地拍卖超过10元万/平方米。

厦门、北京成交面积涨了60%。其中,北京成交上涨有60%的原因是因为双限房、限价房,真正市场化的房子也就成交了30%。

广州的销售均价涨了20%。以前,房价和装修价格是分开的,现在是合并在一起了,所以上涨了20%。

倒挂是短期机会,但目前一二手房价倒挂将全面收窄,苏州、上海新房价与二手房价的比是0.79。目前,很多城市倒挂项目数量正在减少,成都有5个城市新房相当于周边二手房七三折。

20万元/平方米以上的项目全国有16套,其中上海6个。目前,中国顶豪产品数量并不如想象中那么高,毕竟中国顶豪阶层数量并不如想象中那么丰厚。

2016年,百强房企增速为50.8%,2017年降至40.5%,2019年近乎出现断崖式下跌,只有6.5%。

一线租金贵3倍,北京的租金坪效是重庆、合肥的4倍,北京的套均租金是重庆、合肥等城市的4倍。此外,租房都不愿意去远郊,上海中心区域的租赁大约占据了68%,因此长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。

包租模式下,公寓市场收购估值变化从起步期的10万元/间到泡沫期的30万元/间,再到如今冷却期的低于10万元/间。

和住宅一样,商办销售市场同样萎缩。目前全国大宗资产交易基本集中在一线城市,而上海大宗资产交易基本占据全国的50%。

在市场压力较大的一二线热点城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,防范房地产价格泡沫;而三四线城市则将维持房地产市场稳定,防范房地产市场价格下跌过快是首要任务。

河南硝基计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌。即使央行继续“放水”,也不会马上传导至房地产,楼市不是受益者,房地产短期不会被重启复苏。

预计2019年全年销售额会突破16万亿元,但2020年整体压力较大。2019年已经开始出现负现金流房企,2020年这一现象会更多,很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标,未必一定要增长,稳定也可以。2020年行业规模会稳住,企业规模会稳定,部分房企2020年规模甚至会出现下跌。

深圳房价已经处于高位,很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。而2020年长三角有很多国家战略,且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快,因此机会会更多。

事实上,在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中,长三角占了一半的名额。其中,位于长三角的三四线城市盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

与此同时, 2018年渠道佣金为1%-2%左右,2019年大于2.5%,个别项目佣金甚至超过10%。

好的物业公司PE会高出地产开发企业5倍以上,包括上市物业公司之间也会大分化。已登陆港股的17家物业公司正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对发行价均有较大涨幅,而其他几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明,分化格局正在形成。

未来的空间会更大,但租赁不是问题,核心是找准细分市场,找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。